房地产上半年的成绩单近期出来了，整体依然不太乐观。
上半年，A股上市房企有大约6成陷入亏损。剩下4成盈利的房企中，大部分盈利规模同比下滑。
行业的寒气仍未散去。
不过，在一片哀鸿的环境中，仍有少数仍保持增长，有些增速还相当不错。这些房企无疑成了行业“最亮眼的崽”。那么，这些地产“少数派”是如何做到的？
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好产品打开利润空间，成为稳定开发业务的重要支撑
今年是好房子的推广年。5月份住宅新规落地，好房子建设全面提速，房企的“好房子”战略陆续落地，首批房企自定义的“好房子”也纷纷入市。
从市场反馈来看，升级迭代后的“好房子”项目，确实比传统项目更有热度，甚至成为房企稳定销售业绩的重要支撑。
1、核心城市+改善高端产品，成为房企销售业绩的压舱石
押注高能级城市，发力高端改善项目，已成为头部房企的共识。
事实也证明，这是当前确定性最高的策略。
部分房企因产品结构优化实现增收增利。其中滨江集团增速尤为显著。
半年报显示，滨江集团实现营收454.49亿元，同比大增87.8%；净利润26.92亿元，同比暴增120.03%，其中归母净利润18.53亿元，同比增长58.87%。
房地产行业的特点，项目营收及利润结转往往滞后两三年。上半年的营收及利润，反映的是前两三年的经营成果。
滨江集团在公告中表示，2025年半年度归属于上市公司股东的净利润预计同比上升主要系公司2025年上半年交付楼盘体量较上年同期增加所致。
滨江集团这几年也做了一些布局调整，更加聚焦在以杭州等核心的高能级城市，另外充分发挥改善及高端项目的能力优势，这些构成了公司业绩的稳定器。
招商蛇口半年报也实现了营收及利润双增长。
其中营收同比增长0.41%，达到514.85亿元；归母净利润同比增长2.18%，达到14.48亿元。这一成绩主要得益于2021年及以后核心城市优质项目集中结转。
2021年招商蛇口提出“重返上海心”，重仓上海内环，在上海核心区域频繁落子，陆续在内环打造了外滩玺、云玺、虹玺、天汇世纪玺、苏河玺、天汇玺、汇元玺等高端豪宅项目。
与此同时，招商蛇口也在加码其他一线城市。围绕“强心30城”、“核心10城”战略，招商蛇口近年来在核心城市的拿地及销售占比呈现“持续抬升”的趋势。到了2024年，四大一线城市投资额占比已经达到59%，10大核心城市的投资额占比更是高达90%。
2、房企纷纷升级产品体系，提升产品竞争力
这些房企有一个共同特点，就是通过布局核心城市，发力高端改善产品，提高市场竞争力。
滨江集团是典型的区域深耕房企，上半年仅杭州一城就贡献了 77.4% 的销售额。
滨江重仓杭州，杭州的购买力也撑得起滨江的价格。
上半年滨江总销售额为527.5亿元，全口径销售面积为132.3万平方米，销售均价达到3.99万元/平方米。
多个千万级高端改善项目热销，为滨江打开了利润空间。
例如在杭州上城区“安琪儿板块”推出的某项目，是杭州限价放开后首个上市的豪宅项目，可以说吃到了首波政策红利。项目高层产品单套总价1000万以上，顶跃3000万起步。据媒体报道，项目市场认可度很好，摇号中签率仅13%；
再如，另一个位于杭州拱墅区运河新城的豪宅项目，大平层产品建面最高达800㎡/套，单套总价3000万以上。克而瑞的数据显示，该项目已成为杭州主城300㎡以上商业大平层的销冠。 好房子，安心交付，点击了解
在产品体系的更新上，滨江也在发力。
今年，滨江提出了“五好体系”产品新标准，即好建筑、好装修、好景观、好配套、好服务。
此外滨江正式推出六大产品系列：钻石版、翡翠版、玉石版、玛瑙版、水晶版和琉璃版，并称要为杭州再造五座“武林壹号”。该系列在滨江的产品序列中属于最顶级的“钻石版”。
加码核心城市，优化产品结构，提升市场竞争力，是房企对抗市场下行的有力武器。
越秀地产也通过产品力提升实现了销售额逆势增长。
上半年 越秀地产 实现合同销售额615亿元，同比增长11%。在房企销售普遍下滑的当前，这个增速实属难能可贵。
加码热点城市布局及产品研发，构成了越秀地产销售增长的主要动力。
一方面推出高端改善产品线“樾”系；另一方面，发布“4×4好产品理念”及“4+X”产品系。今年以来，北京、广州、上海等地的高端产品入市热销，带动了销售额及销售均价双双上涨。
数据显示，上半年越秀地产有约8成销售额来源一线城市。其中北京区域发力明显，合同销售金额达197.2亿元，同比飙升255.1%，成为北京市占有率第一的房企。北京也超越了大本营广州（上半年销售额157.56亿元），成为越秀地产最大粮仓。
聚焦高品质产品，越秀地产的优势愈发明显。今年上半年越秀地产的销售均价达到4.21万/平方米，较去年同期相比，大幅提升了42.7%，是行业均值的约2.5倍。
事实证明，当前市场确实不缺住宅，但好产品依然稀缺。有能力提供好产品的房企，完全可能走出独立行情。
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经营性业务持续增长，成为房企利润的主要来源
综合分析，上半年房企业绩提升主要源于两方面：
一是结转的高量级项目增多；另一个是经营性业务带来增长。
房企转型路径其实已经很清晰：
①在开发领域，就是要提升产品力，在竞争激烈的市场杀出一条血路。
②拓展新赛道，有条件就轻重并举，没条件干脆就轻资产，通过输出能力来赚钱。
近年来房企纷纷涉足代建业务，便是轻资产化最显著的表现。
就目前而言，对房企盈利能力贡献最突出的还是经营性业务。少数房企，如华润置地、龙湖集团、新城控股等，多元化业务布局早，现已形成稳定的“利润现金牛”。
其中，最有代表性的要数华润置地，经常性业务的收入连年增长，目前已成长为其最主要的利润来源。
半年报显示，华润置地2025年上半年实现营收949.2亿元，同比增长19.9%；归属母公司的净利润118.8亿元，同比增长16.2%。
尽管营收大部分仍来源于开发业务，经营性业务占比仅约21.7%。但这不足三成的经营性业务，却贡献了60.2亿元的核心净利润，占利润总额的60%。
和开发业务相比，经营性业务的利润水平可以说“太香了”。
现阶段房企开发业务的毛利率普遍下降到15%以下，大部分连12%都不到，净利率更是基本不足5%。
华润置地开发业务的毛利率（15.6%）位于业内处于第一梯队，但和经营性业务高达72.9%的毛利率相比，还是逊色太多了。
得益于经营性业务的增长，华润置地2024年已经超越中海，登上了行业“利润王”宝座。今年上半年再度大幅领先，全年利润水平蝉联行业第一几乎已无悬念。
与华润置地类似，龙湖、新城控股的经营性业务也都已成为对冲楼市寒冬的“减震器”。
经营性业务对龙湖的拉动尤为明显了。
上半年龙湖的开发业务营收454.8亿元，同比增长34.7%。然而，增收不增利。500多亿元的开发业务结算毛利率仅0.2%，相当于“白忙活”。
赚钱主要靠经营性业务。
龙湖的经营性业务，主要包括商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造等四条赛道。 戳这里，实时掌控租约，“消灭”闲置资产
其中，运营及服务板块合计收入132.7亿元，同比增长1.3%，创下历史新高。在集团整体营收中占比22.6%，产生的核心利润约40亿元，成为集团的主要利润来源。
这些业务，被龙湖集团寄予厚望。龙湖集团管理层表示，未来增长将依靠4个经营性赛道，构筑能力的护城河。
“双轮驱动”的新城控股，同样大幅受益于经营性业务。
根据半年报，新城控股的开发业务仍在收缩，营收同比减少了约45%，且毛利率偏低，仅有7.96%，同比下降2.97个百分点。
不过，公司整体毛利率达到26.85%，且较去年同期还增长5.25个百分点，主要靠商业运营的拉动。
截止2025年6月30日，新城控股在全国141个城市布局了205座吾悦广场，其中开业及委托管理在营数量174座。
由于吾悦广场新拓规模增长以及出租率回升，上半年新城控股的商业营收保持11.8%的增长，商业运营收入（含税租金收入）69.44亿元，占公司总毛利的77.06%。
早在在2024年中期业绩会上，华润置地管理层便明确表示，经营性业务已成为华润置地的第二增长曲线。
对于受开发业务严重拖累的龙湖和新城控股而言，经营性业务的意义已经不能用第二增长曲线来形容，称之为企业生存发展的“生命线”或许更为贴切。
小结
如何转型已成为当前房企共同面临的“必答题”。头部房企已率先迈出一步，在产品升级、多元业务方面做了尝试，有的已经拿到显著成果。他们的经验为同行提供了一条可借鉴的路径。
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